Folge 44: Betriebsgrundstück erwerben – Strukturierung zwischen GmbH, Vermietung und Nachfolge

00:00:01: Klare Antworten für

00:00:01: komplexe Steuerfragen

00:00:03: der PureTax Podcast.

00:00:08: Es ist mal wieder soweit, herzlich willkommen zu einer neuen Folge PureTex heute mit mir im Studio.

00:00:13: Hendrik ich grüß dich

00:00:15: Hallo Marc!

00:00:16: Hendrik wir haben heute Mal wieder ein Fall auf dem Tisch den wir relativ häufig sehen.

00:00:22: Ein Mandant von uns, forty fünf Jahre alt betreibt einen Unternehmen Im E-Commerce Bereich in der Rechtsform einer GmbH.

00:00:30: Er stellt sogenannte Smart Fitness Produkte her, ist super erfolgreich damit.

00:00:34: Alles in einer Einheit drin.

00:00:37: Das Jahresergebnis liegt aktuell bei Roundabout.

00:00:40: eine Million Euro also Hut A. Er macht den Vertrieb komplett digital, skaliert sein Unternehmen europaweit alles prima.

00:00:48: bislang hat er die ganze Logistik über Fulfillment-Dienstleister, also sogenannte Three PLer gelöst.

00:00:53: Und jetzt bekommt er gerade auf den Tisch die Chance in der Nähe seines Wohnortes ein Gewerbegrundstück zu kaufen.

00:01:01: Auf dem kann er das Lager selbst betreiben und auch die ganze Firma quasi anziteln so.

00:01:06: Deswegen ist es für ihn eine spannende Geschichte wo er sagt, er denkt darüber nach das zu kaufen.

00:01:11: Er hat einen Sohn, der ist neunzehn Jahre alt.

00:01:13: Perspektivisch soll der und das Unternehmen einsteigen, ist im Moment noch im Studium drin Und der soll irgendwann mal die GmbH bekommen, soll auch wenn es dieses Grundstück gekauft wird irgendwie Zugriff auf das Grundstuck bekommen und man überlegt sich wie man das Ganze sinnvoll gestalten kann.

00:01:27: Das ist ein Thema der Nachfolge, das ist eine Thema der Altersvorsorge, das is' auch händriken Thema ein mögliches Exizzenarios am

00:01:35: Ende.".

00:01:36: Insofern kam er an und sagte Was ist denn euer Vorschlag?

00:01:39: Wer sollte denn dieses Betriebsgrundstück

00:01:42: erwerben?".

00:01:43: Er hat nur eine Prämisse mitgegeben und sagt, die Bank möchte.

00:01:46: Wenn diese Anfrage kommt dass er irgendwie Mit-Eigentümer am Grundstück ist.

00:01:51: es würde reichen wenn Gesellschaftsstruktur aus Romis Air Gesellschaft ist aber die Bank will das ja mit drin ist.

00:01:57: was schießt uns als erstes durch den Kopf wenn wir uns vielleicht mal die ertragsstellige Seite anschauen?

00:02:01: Ja, ist natürlich wie du sagst ein spannender Fall den man in der Tat wirklich oft auf dem Tisch hat weil man natürlich in diesem Spannungsfeld ist ertragsstörlich.

00:02:09: Ich bin einmal Gesellschafter der GmbH.

00:02:12: die gmbh macht Gewinne wenn sie ausschüttet.

00:02:15: Fünfundzwanzig Prozentige Steuerbelastung gleichzeitig wenn ich eine Immobilie habe ich nenne es jetzt erstmal im Privatvermögen bei mir ja Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtung und oder Gewerbliche Einkünfte, Stichwort Betriebsaufspaltung und da eben die Abgrenzung.

00:02:32: Ist meine Immobilie wirklich noch steuerlich privat vermögen oder wird sie eben durch die Vermietung je nachdem wo ein Erwerb erfolgt betriebsvermögen?

00:02:41: Völlig verstanden das heißt in der erste Überlegung wäre ja warum kauft nicht die heutige E-Commerce GmbH das Betriebesgrundstück?

00:02:48: direkt könnte man ja machen ist alles unter einem Dach drunter da wo es hingehört ist einfach unkompliziert Und steuerlich?

00:02:57: Total sinnvoll, Fragezeichen.

00:02:59: Naja es kommt ein bisschen drauf an.

00:03:01: Es ist halt so wenn ich rein auf die Erbschaft Schenkungsteuer gucke... ...es ist super!

00:03:06: Ich habe eine Immobilie in meinem Betriebsvermögen... ...ich nutze sie selbst keine Nutzungsüberlassung an Dritte Ja, ich hab die Immobilien.

00:03:13: da drin heißt Wenn ich den Betrieb irgendwann mal verschenke... ...wenn der an den Sohn übergeht Ist das Teil des Betriebesvermögens und diese Immobilier kann eben erbschaftsteuerfrei übergehen.

00:03:24: andererseits haben wir auch das thema bei der ertragsteuer muss man ein bisschen unterscheiden.

00:03:28: im ersten schritt cool.

00:03:30: ich habe dieses ganze thema.

00:03:31: betriebsaufspaltung ja nein optimieren aufgrund der vermietung hab ich einfach nicht weil keine überlassungen irgendwie auf der privaten Ebene vorliegt.

00:03:39: aber es ist natürlich irgendwie sein ziel nicht erreicht.

00:03:42: er hat dann gesagt Ich möchte es irgendwie auch zur Altersvorsorgung nutzen.

00:03:46: Ich möchte das daneben haben, ich möchte es vermieden.

00:03:48: Es ist einfach nicht so wirklich steuerlich effizient weil es gibt da keine Mietzahlung und es fließt halt nicht zu ihm.

00:03:53: Das ist eine unentgeltliche Überlassung.

00:03:55: Und das ist ja eigentlich nicht das was er wollte.

00:03:57: Genauso ist es also die Frage wie kann man es denn ertragsteuerlich optimieren?

00:04:02: Eine Idee wäre ja, dass man sagt er hält das Grundstück außerhalb der Gesellschaft.

00:04:07: Die Gesellschaft zahlt eine Miete und die Miete ist dann für die E-Commerce GmbH unstreitig eine Betriebsausgabe und vermindert dort die Steuerlast.

00:04:16: Jetzt ist natürlich die Frage auf deiner Seite wo halte ich denn das Grundstoff damit das wieder steuerlich Sinn macht?

00:04:21: Genau, wenn ich das jetzt im Privatvermögen halte komme ich in diese Betriebsaufspaltungskonstellation rein.

00:04:27: Wenn mir das Grundstück dann alleine gehört also klassische betriebsausspaltung ist ja eine natürliche Person ist an einer Kapitalgesellschaft Beteiligt mehrheitsmäßig beteiligt und hat daneben ein Grundstuck Also eine wesentliche Betriebesgrundlage die überlassen wird heißt würden wir ihm einfach Jetzt das Grund stück rein also privat geben?

00:04:47: Betriebsaufschwaltung, das heißt wir haben hier Themen.

00:04:50: Wir müssten gucken können wir einen anderen Gesellschaft damit reinnehmen können eine gesellschaft struktur machen Personengesellschaft wo er dann nicht die mehrheit hat etc.

00:04:59: man muss halt immer aufpassen wenn man es heute so aufgesetzt hat dass man nie in diese doppelte Mehrheit kommt sodass eben der betriebsausschwaltung entsteht.

00:05:08: Ja, sehr guter Punkt.

00:05:09: Da müssen wir natürlich wirklich vorsichtig sein was man natürlich machen könnte damit eine Betriebsausspaltung vermieden wird Damit das Ganze sperrt ist.

00:05:17: Wir packten das Grundstück in eine Kapitalgesellschaft rein Das heißt wir machen eine zweite GmbH Eine Besitzgesellschaft und die ist erwerber dieses Grundstücks.

00:05:26: Jetzt lösen wir das Thema der Betriebsausspaltung.

00:05:29: jetzt bekommt eine Gmbh hier Einkünfte statt der e-Commerce Gmbha bekommt es die Besitz gesellschafteinkünfte.

00:05:37: Eine GmbH zahlt von Grund zur Zähre ungefähr dreißig Prozent Steuern.

00:05:40: Meines Wissens nach, fünfzehn Prozent Körperschaftsteuer, ungefähr fünfzehnt Prozent Gewerbesteuer.

00:05:45: Haben wir nix gewonnen oder?

00:05:47: Naja, das ist so nicht ganz richtig weil es guter ist.

00:05:50: Du hast es ja schon gesagt vermietet eine Schwesterkapitalgesellschaft an eine andere Kapitalgesellschaft also wirklich Vermietung zwischen Kapital-Gesellschaften auf der horizontalen Ebene dann sind wir eben da dass nach der Rechtsprechung aktueller Rechtsprechungen vom BfA auch Finanzverwaltungsauffassung keine Betriebsaufspaltung vorliegt was uns auch hilft für die Besteuerung.

00:06:09: Wir sind eben nicht mehr bei den dreißig Prozent Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer sondern jetzt kann Das Besitzunternehmen, also die Gesellschaft, die vermietet, die die Mieterträge erzielt kann eben von dieser sogenannten Erweiterten Gewerbesteuer oder Grundstückskürzung profitieren.

00:06:25: Heißt keine Gewerbesteuer auf die Mieteiträge nur fünf zum prozentige Körperschaftssteuer, die ja ab achtundzwanzig sogar noch sinken soll jährlich um ein Prozent.

00:06:34: Also perspektivisch gehen wir Richtung zehn Prozent und das klingt natürlich jetzt schon mal deutlich besser.

00:06:40: Das klingt auf jeden Fall besser, wenn ich nur noch fünfzehn Prozent oder perspektivisch sogar zehn Prozent Steuern habe.

00:06:45: Dann ist es nämlich bei der e-Commerce GmbH eine Betriebsausgabe.

00:06:48: dort verringert ist die Steuerlast wo ich grundsätzlich dreißig Prozent Steuen hab und habt ihr Einnahmen auf der anderen Ebene mit fünfzehnt bzw perspektive zehn Prozent.

00:06:56: das heißt ertragsteuerlich hätten wir's gelöst.

00:06:58: Betriebsauspaltung haben wir soweit vermieden.

00:07:00: jetzt sagt er aber der Sohn soll noch irgendwie mit rein und zwar zukünftig Die E-Commerce GmbH, das du vorhin schon mal gesagt hast.

00:07:08: Die ist natürlich Betriebsvermögen.

00:07:09: Klar müsste man Verwaltungsvermögern und Finanzmittel testen machen.

00:07:12: Das müsste man sich anschauen.

00:07:12: aber vom Grundsatz her ja wäre das Grundstück in dieser Gesellschaft drin auch alles fein.

00:07:18: jetzt habe ich hier eine eigene Grundstücksgesellschaft?

00:07:20: Ist die Grundstüksgesellschaft per sie denn auch begünstigt?

00:07:24: Das ist eben genau das Problem.

00:07:26: im Kontext der Bankgespräche kam raus.

00:07:30: Er muss quasi daran beteiligt sein,

00:07:32: d.h.,

00:07:32: er muss diesen Anteil in irgendeiner Form bei sich eben im Privatvermögen haben.

00:07:37: und hier wird in der Tat wirklich auch scharf getrennt.

00:07:39: bei der Erbschaft Schenkungsteuer nur weil hier eine Überlassung zwischen Schwestergesellschaften die ja auch keine Betriebsaufspaltung begründet vorliegt heißt das nicht dass bei der Ärbschaft und Schenkungssteuer jetzt beides quasi Betriebes vermögen ist.

00:07:51: wir trennen scharf eines ein operatives Unternehmen.

00:07:54: Beides ist begünstigungsfähig.

00:07:56: Wir gucken dann rein in die Unternehmen.

00:07:58: Ah ja, der E-Commerce Bereich.

00:08:00: Top!

00:08:01: Das ist wirklich begünstigt.

00:08:02: wir machen einen Verwaltungsvermögenstest und können schenken.

00:08:05: das andere hat einfach nur ein Grundstück was vermietet wird also Nutzungsüberlassung an Dritte stellt Verwaldungsver mögen da.

00:08:13: dass heißt das hilft ihnen dann bei der Erbschaft und Schenkenssteuer nicht

00:08:17: So.

00:08:17: jetzt haben wir eine ganze Menge Fallstrücke gelöst aber da haben wir noch ein Problem.

00:08:20: Jetzt war die erste spontane Idee naja wenn wir eine neue GmbH machen und die kürften Grundstücken soll doch der Sohn Direkt diese GmbH machen und das Grundstück kaufen.

00:08:29: Jetzt sagt aber die Bank geht nicht, der Papa soll damit drin sein.

00:08:33: müssen wir so akzeptieren?

00:08:35: Also brauchen wir doch etwas anderes.

00:08:37: Wir müssen uns etwas überlegen wie wir diese Grundstücks Gmbh Die per se nicht begünstigt ist irgendwie zu begünstigten Vermögen machen.

00:08:45: was wäre mit einem gemeinsamen Dach oben drüber?

00:08:48: Das kann hier in der Tat eine spannende Lösung für die beiden sein vor allem weil man ja jetzt auch an dem Punkt ist das Ganze neu aufzusetzen.

00:08:56: Das Grundstück ist noch nicht gekauft, die Grunderwerbsteuer ist noch nie bezahlt.

00:09:00: Einmal wird sie sowieso gezahlt,

00:09:02: d.h.,

00:09:02: wir können dieses Struktur direkt so bauen dass sie den richtigen Mantel hat, dass wir in der richtigen Struktur sind und uns ertragsteuerlich genauso stellen wie wir es gerade gesagt haben aber eben auch eine erbschaftssteuerliche Begünstigung bekommen.

00:09:15: D.h.

00:09:15: als Idee was würden wir machen?

00:09:17: Wir schlagen zum Beispiel eine Holding-Struktur vor.

00:09:20: Im ersten Schritt gründet der Papa eine nackte, leere GmbH als Holding.

00:09:24: Die gründete unten drunter die Besitzgesellschaft.

00:09:27: Die Besitz-Gesellschaft kauft dann das Grundstück und die Struktur steht.

00:09:31: Noch sind wir nicht durch noch haben wir nichts gewonnen.

00:09:33: was müssen wir jetzt noch machen?

00:09:34: Genau im nächsten Schritt würden wir dann die Gmbh die der Vater heute in Privatvermögen hat im Wege eines Anteilstausches jetzt in die Holding reinbringen also wieder zur Schwester Gesellschaft von der Besitz Gesellschaft machen, also dass am Ende diese Vermietung wieder auf der horizontalen Ebene stattfindet.

00:09:54: Unterschied oben ist nicht mehr der Papa direkt an beiden dran beteiligt oder der Sohn sondern nochmal eine Zwischengeschaltete holt in GmbH.

00:10:02: Perfekt.

00:10:02: aber das heißt wenn das umgesetzt ist bekommen wir die erweiterte Gewerbesteuerkürzung hin weil wir plötzlich wieder eine Vermietungen zwischen Schwestergesellschaften haben.

00:10:10: Wir haben den Steuereffekt damit natürlich auch auf der E-Commerce GmbHEbene.

00:10:14: Wir haben sogar zusätzlich etwas kreiert, bei was wir bisher noch gar nicht gesprochen haben.

00:10:18: Dass Gewinne aus den beiden GmbHs in die Holding-GmbH nahezu steuerfrei geschüttet werden können und ich dort gesondertes Vermögen aufbauen kann – auch im Verkaufsfall!

00:10:27: Ich fasse steuerfreie in die holding reinkomme.

00:10:30: soweit so gut.

00:10:31: Jetzt waren wir gerade bei der Abschaftsteuer.

00:10:33: Das heißt Situation jetzt?

00:10:35: Der Papa hat hundertprozent an der Holding- Gmbh, die Holding hat zwei Töchter, die E-Commerce-GMBH und die besitzten Gesellschaft.

00:10:41: Was passiert jetzt erbschaftsteuerlich, wenn der Erbfall oder die Schenkweise Übertragung mal kommt?

00:10:46: Ja.

00:10:46: Die Erbschaftssteuer knüpft bei der Vermietung von Grundbesitz immer darauf oder stellt darauf ab ob ich eine Vermietungen an Dritte habe.

00:10:53: Also Vermieting an Dritter und hier ist zwar eine Vermietet an einer anderen Gesellschaft erfolgt Aber es gibt gewisse Ausnahmen davon, hat man geschaffen um eben Situationen die eigentlich nicht missbräuchlich sind.

00:11:07: Eben auch erbschaftsstollig zu begünstigen.

00:11:09: und hier gibt's eben die Möglichkeit von der sogenannten Konzernbereichen Ausnahme zu profitieren also wenn eine Vermietung an einen dritten erfolgt aber das ganze unter einem einheitlichen Dach sprich innerhalb eines Konzerns.

00:11:23: Dann ist eben kein Verwaltungsvermögen jetzt hier anzunehmen, weil man sagt naja guckt doch mal da drüber ja das passiert alles innerhalb eines konzernes.

00:11:31: Man muss immer aufpassen dass man nicht wirklich an fremde Dritte vermietet aber wenn man das macht is das begünstig des Vermögen.

00:11:37: Wichtig ist hier, man muss auch wirklich einen Konzernabschluss mittlerweile aufstellen.

00:11:41: Das ist ein bisschen der Nachteil weil einfach hier das Gesetz sich geändert hat in den letzten Jahren dass man jetzt endlich wirklich einen konzern abschluss derholigen braucht von diesen beiden gesellschaften.

00:11:49: aber der vorteil die erbschaftsstolbe günstigung zu haben insbesondere im hinblick auf künftige wertsteigerungen etc.

00:11:56: ist natürlich deutlich höher.

00:11:57: da lassen sich die laufenden kosten für den konzert abschluss wahrscheinlich verkraften als es immer frage des einzelfalls.

00:12:02: logischerweise wie immer Aber das ist ein spannendes Konstrukt, was hier durchaus weiter hilft.

00:12:07: Man stellt die Bank zufrieden und optimiert es ertragsteuerlich.

00:12:10: Wir haben die Nachfolgesituation gelöst ohne Betriebsaufspaltung auch noch

00:12:14: vermieden.".

00:12:15: Ich denke, das war eine produktive Sitzung!

00:12:16: Insofern sage ich herzlichen Dank und freue mich auf die nächste Folge mit

00:12:21: dir!